刺破房價泡沫絕招小議

——大時代（二十）

有一段時間沒談本港的房屋和房價了。順着Simon兄的問題，乘便新開一篇短文。

對於政府近兩日推出的新招，沒仔細深究過，粗略看，其用意是打擊炒家、抑壓短中線投資需求、刺激更多的放租供應量以略拉低房價，還包括略阻截內地富豪不問價買房掃高價格的行為……

感覺對短期的熾熱房市有冷卻作用，但不是根治問題的有效方法；房價數月至半年內再上升兩三成的機率接近於零，但是房價難以因而顯著下挫。泡沫始終是泡沫，是泡沫自然他朝必定會爆，但梁政府沒有真正刺破泡沫的決心和勇氣，乃至，動機。

房價不斷向太空上升的底因是房價將持續上升的「預期」，促成這種預期的因素包括聯匯制度下的負利率現實、可見未來的房屋供應匱乏而需求又相當高、政府被市場看穿對打壓房價缺乏決心和勇氣、有餘錢作投資的人（包括本港和內地）不少等等。

根治方法應是快速地扭轉房價仍將持續上升的大眾預期。

個人想到的能扭轉這種預期最「煞食」的方法大概有四種：

1.      快速增加未來用以興建房屋（包括商場等）的用地，包括填海、割用廣闊的郊野公園土地作為房屋用地、加快舊工廈轉變為住宅用途。這一點需要儘快引發社會的廣泛而具深度乃至究極的論議，然後由政府排除萬難，一鎚定音，至少要做到一個「結果」：告訴整個社會，未來十至二十年，香港具備再建造五十萬至一百萬個甚至以上房屋單位的土地。

2.      定下長遠的按揭息率徵稅政策，直接堵塞和阻遏聯匯制度下負利率對房價的影響。所有未來通過銀行或按揭公司買樓的人士，總按揭利率指標由政府釐訂，譬如定為4%至6%的區間，在這個幅度內，政府根據實際情況隨時確定和更易有關指標。銀行根據美息、拆息、資金充裕度等自行確定按揭利率，這個數字與政府所定的總息率之間相差的利率，視為政府向新業主徵收的稅費。政府因此而徵收得的金額，用以補貼和支助未來闢地興建公屋和居屋，部分，還可以用來「救濟」未來的「負資產」。

3.      未來無限期徵收樓宇買賣利得稅，同時譬如追遡至九九年一月一日（假設金融風暴後的數月內的房價相對合理，不便宜但不太貴），一刀切把稅率定為買賣差價的譬如40%至60%！所徵得的稅收，也用作未來闢地興建公屋和居屋……

4.      未來所有的房屋用地，不再拍賣給私人發展商，而是用作興建一種公共房屋，這是一個具有「革新」意味的「新概念」，實質也類同新加坡的組屋，不再搞所謂公屋和居屋，原有的未來過舊而拆建的公屋土地也用來發展這類新公營房屋。確保其建造質量，接近目前中檔私樓的設計水平，政府做大地主，房屋可租、可售（業權一賣即永續），售價和租價完全跟買家用家的資產和收入掛鈎，戶型由最小的譬如二百平方呎至最大的譬如一千五百平方呎，當中以實用面積六百至一千呎為主……

以上任何一點，個人感覺都是一出必殺的絕招，若四招用其二三，房價有可能一至兩年內比對目前深挫五成至七成，而目前停留在不少業主心中的虛擬帳面泡沫式財富，可能被蒸發掉數千億至逾萬億！^-^反之，其他很多的都是短線的「花招」，中長線不大管用。要讓香港的房價接近永遠「瘋」不起來，保持不太活躍但有交投而利用家的買賣環境，維持房價的相對穩定，強調房屋的居住屬性和超長線的投資屬性，永續打壓其投機屬性，讓全香港的資源和大腦更多地投放到娛樂、基本生活和真正有建設性的經濟活動中。

不過這幾招一定會被炒家、大部分近幾年入市的買家和徹底的自由市場主義者所痛斥為「癡X線」，而可見未來，香港特區政府的任何一位領導者，又極可能完全沒這種「吉士」和理念，施行起來又必然遭受既得利益者極嚴峻的阻抗。所以，在這裏「吹吹水」罷了。不過，香港這個社會實在異常奇特，恐怕，地球上已找不到任何一個相同的地區，居民們對房屋投資投機那麼熱熾和癡迷，對房價下跌是那麼的驚懼，對房屋的居住本質思考得那麼淺薄和卑微，房屋和房價是那樣地深度征服和挾駕着居民和施政者的思維……