2011年4月6日 星期三

對#3900綠城中國2010年業績一瞄


先撮要去年業績報表的部分數據(數字以人民幣算):


收入
111.6億
毛利
34億
其他收入
6.49億
投資物業公允值收益
5.28億
稅前溢利
30億
歸屬股東純利
15.3億
每股盈利
0.93元
每股派息
0.36元
全年派息
0.46元
派息比率
50%
現價往績市盈率 
7.78倍
預估明年和後年市盈率(平均)
約4倍
可供發展物業
192億
發展中物業
572億
銀行結餘
124億
銀行及其他借款(一年後到期)
216億
預付訂金
475億
應付關聯人士款項
166億
銀行及其他借款(一年內到期)
120億
股東權益
102億
淨負債比率
132%
加權平均普通股股數 
16.68億股
物業銷售均價
19403元
自言品牌溢價
2500至4000元
新開發規模(平方米)
692萬
在建面積(平方米)
1206萬
未年兩年(或三年)將確認收入
523億


比對其他絕大部分內房企業,一如過去兩年所言,綠城的數據顯得既神奇又瘋狂。

住宅建房質量全國頂尖,某程度不計成本以求質量的完美之執着大概也是全國數一數二,老闆宋衛平在行內之知名度固然或遜於王石、潘石屹和任志強,然而大概至少能進十大,而其對買地之熱情和賭性必算頂尖了。

參看數字,估量今年和明年可入帳的銷售金額最保守也達400億元人民幣,猜想毛利率也不會比去年的低,因為大部分物業應為20092010年推出銷售的,這是國內房市接近瘋狂的歲月。今年我懷疑以權益計,至少達到180200億元的預售額(整體或達350億至400億,保守以上市公司佔其中的約55%權益算,而今年一月和二月的累計權益銷售額為56億元)。假設今年國內的房市進入拐點,至明年底房價自今年年初的高峰期累挫約25%,較悲觀的甚至推算至後年底累挫約35%。今年的銷售無論如何不可能像去年和今年首月那麼紅火,但因盤源比去年多,所以估量成功銷售的總額不會比去年低太多。以業績算,很可能要到2013年,毛利率才會比對去年、今年和後年縮小。以去年的純利率模糊推算,綠城今年和明年盈利累計或達55億元,恰好約等於目前市值的50%(2009年時,個人也曾推想今明兩年是綠城中國的豐收期)以現價計,息率最保守也不會低於7%!到2013年,估量盈利跟今年和明年差不了多少,而2014年,就非常不好猜估。其中還有兩個可能存在的風險是,2013年和2014年,綠城要對部分商業項目撥備,在2012尤其是2013年,也許部分住宅銷售項目被迫以微蝕價出售。

去年綠城還較積極勇猛地增購了不少地皮,由集團負擔支付地價的不足60%(由於其品牌超強,許多財團和發展商願意跟綠城搭擋,而由去年始搞的項目管理——輸出品牌,是無風險式操作)。的確,綠城的淨負債比率仍然十分高,而若要把負債比率降低至80%以下(若管理層有這個意願的話),我懷疑最快也要等到2014年,但似無倒閉的可能性(除非出現整體房市的超大型沉降,而且冷風持續達三年以上,以國內中央和地方政府的風格,似「打死都唔願意」看到這種狀況),而且,看其報表的口吻和過去近半年的舉措,宋衛平的賭性隱約受到一些抑制。

難以預估明天內房股會對今年國內第二次加息行動有何反應,估量平均股價或會回吐,又估量未來半個月即使挫跌,平均也不會超過一成五,即充其量跌至最近這波回暖潮前的底部。綠城去年曾回購了不少股份,最低回購價為港幣$7.3。若要「博」,也許$7.5$7.8是個不錯的價位,至於目標價,沒譜,看時勢。

總的來說,現價的#3900,貼現了投資者對國內未來數年的房市以及綠城中國管理層掌控風險的能力異常異常悲觀的預期。