2012年10月31日 星期三

刺破房價泡沫絕招小議



——大時代(二十)



有一段時間沒談本港的房屋和房價了。順着Simon兄的問題,乘便新開一篇短文。

對於政府近兩日推出的新招,沒仔細深究過,粗略看,其用意是打擊炒家、抑壓短中線投資需求、刺激更多的放租供應量以略拉低房價,還包括略阻截內地富豪不問價買房掃高價格的行為……

感覺對短期的熾熱房市有冷卻作用,但不是根治問題的有效方法;房價數月至半年內再上升兩三成的機率接近於零,但是房價難以因而顯著下挫。泡沫始終是泡沫,是泡沫自然他朝必定會爆,但梁政府沒有真正刺破泡沫的決心和勇氣,乃至,動機。

房價不斷向太空上升的底因是房價將持續上升的「預期」,促成這種預期的因素包括聯匯制度下的負利率現實、可見未來的房屋供應匱乏而需求又相當高、政府被市場看穿對打壓房價缺乏決心和勇氣、有餘錢作投資的人(包括本港和內地)不少等等。

根治方法應是快速地扭轉房價仍將持續上升的大眾預期。

個人想到的能扭轉這種預期最「煞食」的方法大概有四種:

1.      快速增加未來用以興建房屋(包括商場等)的用地,包括填海、割用廣闊的郊野公園土地作為房屋用地、加快舊工廈轉變為住宅用途。這一點需要儘快引發社會的廣泛而具深度乃至究極的論議,然後由政府排除萬難,一鎚定音,至少要做到一個「結果」:告訴整個社會,未來十至二十年,香港具備再建造五十萬至一百萬個甚至以上房屋單位的土地。
2.      定下長遠的按揭息率徵稅政策,直接堵塞和阻遏聯匯制度下負利率對房價的影響。所有未來通過銀行或按揭公司買樓的人士,總按揭利率指標由政府釐訂,譬如定為4%6%的區間,在這個幅度內,政府根據實際情況隨時確定和更易有關指標。銀行根據美息、拆息、資金充裕度等自行確定按揭利率,這個數字與政府所定的總息率之間相差的利率,視為政府向新業主徵收的稅費。政府因此而徵收得的金額,用以補貼和支助未來闢地興建公屋和居屋,部分,還可以用來「救濟」未來的「負資產」。
3.      未來無限期徵收樓宇買賣利得稅,同時譬如追遡至九九年一月一日(假設金融風暴後的數月內的房價相對合理,不便宜但不太貴),一刀切把稅率定為買賣差價的譬如40%60%!所徵得的稅收,也用作未來闢地興建公屋和居屋……
4.      未來所有的房屋用地,不再拍賣給私人發展商,而是用作興建一種公共房屋,這是一個具有「革新」意味的「新概念」,實質也類同新加坡的組屋,不再搞所謂公屋和居屋,原有的未來過舊而拆建的公屋土地也用來發展這類新公營房屋。確保其建造質量,接近目前中檔私樓的設計水平,政府做大地主,房屋可租、可售(業權一賣即永續),售價和租價完全跟買家用家的資產和收入掛鈎,戶型由最小的譬如二百平方呎至最大的譬如一千五百平方呎,當中以實用面積六百至一千呎為主……

以上任何一點,個人感覺都是一出必殺的絕招,若四招用其二三,房價有可能一至兩年內比對目前深挫五成至七成,而目前停留在不少業主心中的虛擬帳面泡沫式財富,可能被蒸發掉數千億至逾萬億!^-^反之,其他很多的都是短線的「花招」,中長線不大管用。要讓香港的房價接近永遠「瘋」不起來,保持不太活躍但有交投而利用家的買賣環境,維持房價的相對穩定,強調房屋的居住屬性和超長線的投資屬性,永續打壓其投機屬性,讓全香港的資源和大腦更多地投放到娛樂、基本生活和真正有建設性的經濟活動中。

不過這幾招一定會被炒家、大部分近幾年入市的買家和徹底的自由市場主義者所痛斥為「癡X線」,而可見未來,香港特區政府的任何一位領導者,又極可能完全沒這種「吉士」和理念,施行起來又必然遭受既得利益者極嚴峻的阻抗。所以,在這裏「吹吹水」罷了。不過,香港這個社會實在異常奇特,恐怕,地球上已找不到任何一個相同的地區,居民們對房屋投資投機那麼熱熾和癡迷,對房價下跌是那麼的驚懼,對房屋的居住本質思考得那麼淺薄和卑微,房屋和房價是那樣地深度征服和挾駕着居民和施政者的思維……