內房雜談

——大時代（二十一）

較忙，沒整理出系統一點的思路，把近日個人零星的對內房股的一些想法匯聚起來，作為2012年個人收結式的小雜文。

內房股的股價是否已見頂，不取決於個別「類insider」有沒有減持，在乎可見未來內地房市的環境演變、投資市場的氛圍和個別企業內部的運營狀況，以及，估值。

華平減持了綠城，綠城股價至今仍上升了近三成。最了解中海宏洋的高管大幅減持了自家股份，但個多月下來，股價歷經短期回調後又再比其高管減持時上漲了一成多。而融創，今天則又見新高……

近三四年，我絕非單邊看好國內房地產市場的觀察者，相反，尤其在2009年至2010年底，相當審慎。

國內房市不光是一個經濟議題，許多純粹根植於經濟因素方面的預估都值得保留和斟酌。

對較長遠的未來，目前個人較同意的是，中國將要逐步面對人口紅利消退、人口持續老化的問題，城鎮化進程走得差不多了的時候，到時房屋銷售量多半難復近幾年的壯旺，房價到時也難以——也許是長年不會——復現過去約十年的上升速率，除非有當政者發瘋又狂印鈔票，某個階段比對高峰值出現相當幅度的下調也是大概率。然而，可能到時，前年去年今年全國數以萬計的開發商（據說登記的有逾五萬家，但因不少屬一家控股而衍生多家子公司，因此或達萬餘家），恐怕會縮量至僅餘三分之一、五分之一……也就是說，數年後，尤其是五六年後，可能「餅」沒那麼大了，但分餅者的數量也會顯著縮減……況且，大家都知道國內目前實施的「一孩政策」，本屬畸型，是時代一時的「產物」、權宜之策，不利一個社會的長遠健康發展。到當權者權衡諸種利弊，覺得該轉彎時，總會轉彎。如此，即便到時房市出現明顯的低迷情況，也極可能有劇戲性的政策性轉變，吸納可能過剩的房屋或逆抗下調的房價——當然，這也僅是一個可能，大家都是摸着石頭過河。

有許多因素在互相牴觸。一線城市仍有不少外來居民湧進去工作和定居，十來二十個人口近千萬逾千萬的超大型城市已經或正在成型，相當數量的三四線城市也許出現現售和在建房屋嚴重過量的問題，而中央最近又提出半新不舊的「城鎮化」口號，或稍利部分過量房屋的消化，但打擊貪腐工程如箭在弦，官員財產申報機制的或然確立或會引發或大或小的二手房拋售潮，而頗富爭議的所謂房產稅或空置稅的徵收，又欲不做又不行，欲行又不敢大做……

最近逐步形成一種聲音、一種判斷，一些一線城市的需求在不太遠的可見未來得以持續，房價難以下調，乃至仍能溫和上升，縱使已經相當昂貴，但部分缺乏產業支撐、規畫和配套的三四線城市和非居住型城市或出現崩盤的現象……

所謂房市的調控，「兇」了好幾年了，有人可能根本不在行，可能不是真心真意，可能無力應對諸種盤根錯節的複雜敏感的利益問題，沒法打蛇打七寸，總讓人覺得尾大不掉，無法給市場一個清朗的容易預估前景的環境。

若完全根植於對國內未來長線房市的發展軌迹的預判來討論內房股的投資或投機價值，大概要腦交戰至髮白。不過國人（包括港人）對磚頭永遠迷戀，這一點讓人無法對地產股隨便棄如敝履。中國人始終過於務實而至今普遍缺乏真正的冒險和創造衝動，冒起的富豪大多地產出身。不離棄對地產股的選擇，某程度是吃咱們中國人的文化精神的這條「水」。況且在全球經濟震盪格局持續、國內經濟轉型未露曙色之際，許多行當的前景仍然乍明乍暗，而相當多的內房企業則是鎖定了未來一年至三年的大部分收入。

當下，個人的內房股選擇「清單」依然是潤置、中海外、龍湖、綠城、越秀和中宏。合景近一年表現得較被動和消極，似乎缺乏一種爆破性的開拓力，融創則是高風險高回報的博奕，世茂可能也是其中一個選擇，據說內部管理出現了較顯著的變化，而剛在上海買下所謂「地王」的方興現價可能存在相當大的折讓。民企中，論品牌美譽度、房屋建造水平，底氣最強的，個人毫無疑問選擇的是綠城和龍湖。而提升至哲學層次，論內涵之豐厚，又非綠城莫屬。綠城，也許是從質量方面，產品罕有地真正達至國際頂級水平的中國品牌！我欣賞那些不光全着眼於錢，做事、產物盡善盡美的執着的人。最近綠城已逐步走向輕資產弱負債的道路，但願這家個人追蹤了七八年的內房企業能永遠遠離自身曾迸發的致命弱點。

近兩天又傳出國內住建部想搞點東西，有人猜測近月國內各地較高漲的房屋銷售和投地氣氛將惹發政府的又一次「積極干預」。若真，自然或會對普遍股價連漲多月近日才稍作歇息的內房股構成短線的陰影，然而在新政開局要穩定經濟之際，力度恐怕難以強猛，況且，許多內房成員已經逐步習慣了這種風尚，更早來臨和實施，在它們正好仍然不缺錢之際，可以較輕鬆地加以應對，反而減輕了殺傷力。

個人最近特別感興趣的是到底國內官員的財產申報機制將如何釐定和實施，這個政治議題的影響力可以大得超乎想像，也可能雷聲大雨點小，隔靴騷癢……實際上許多人大概根本並不在乎會否「亡黨」，而僅在乎或主要在乎會否亡己或失己之利……當下有幾個村鎮級以上的官員或其直系親屬手上沒幾套以上的房子？有幾個相關官員正在或曾經僅忠誠於「一」個妻子？ ^-^ 這裏，若出現雷厲風行的「肅清」行動，對整個社會和經濟的「震爆力」絕對是氫彈級別……

訊息橫流，民智普開，然而，目下和可見未來是個奇怪的時代、畸型的時代、公義正義難以完全無條件地得以貫徹施行的時代。為甚麼我們近年難以或不適宜於執着於「價值投資」？因為個人的實利主義和資本主義挾帶的物質誘惑衝淡和嘲笑着所有的崇高的宗教式的正直理念，從而導引和干擾着許多政府的運行和所施行的政策，大環境和小環境充斥着難以預知和評估的巨量非理性變數，我們失去了或無法尋找超遠距離的望遠鏡，僅能戴着近視鏡，疲勞地閱讀着眼前隨時變幻着的「文字」……